দোকান সাব-লিজ চুক্তি
বাংলাদেশে "দোকান সাব-লিজ" খসড়া বা সই করার আগে নিয়ন্ত্রক নিয়মটি জেনে নিন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ৮১এ(২) অকৃষি প্রজাস্বত্ব সাব-লেট করার ওপর সম্পূর্ণ আইনি নিষেধাজ্ঞা আরোপ করেছে, এবং দোকানের লিজ একটি অকৃষি প্রজাস্বত্ব। এই বিধান লঙ্ঘন করে সৃষ্ট সাব-লিজ সৃষ্টির প্রথম দিন থেকেই বাতিল — দোকান-ভাড়ার চুক্তিতে ভাড়াটের সাব-লেট অধিকার সম্পর্কে যা-ই লেখা থাকুক এবং বাড়িওয়ালা সাব-লিজ দলিলে সই করুন বা না করুন। এটি সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের সাধারণ সম্মতি-নিয়মকে অতিক্রম করে, যা অনেক পুরনো দোকান-ভাড়ার টেমপ্লেট নির্ভর করে। দোকানের স্থান অন্য ব্যবসার সাথে শেয়ার করার ব্যবহারিক প্রয়োজন থাকলে কার্যকর কাঠামো হলো: (ক) বাড়িওয়ালাকে দিয়ে মূল লিজেই দ্বিতীয় ব্যবসাকে যৌথ ভাড়াটে হিসেবে যোগ করান, অথবা (খ) দখলের লাইসেন্স ব্যবস্থা অনুসন্ধান করুন (আইনি দিক থেকে লিজ থেকে আলাদা) — উভয়ের জন্যই যথাযথ আইনি পরামর্শ নিন।
এই চুক্তিতে সাধারণত যা যা তথ্য থাকে
- মূল লিজের বিবরণ ও বাড়িওয়ালা (যেকোনো বৈধ বিকল্প কাঠামোর পক্ষ)
- মূল দোকান-ভাড়াটে ও নতুন ব্যবসার পরিচয়
- আইনজীবীর সাথে নির্বাচিত আইনি কাঠামো (যৌথ-ভাড়াটে সংশোধন / লাইসেন্স / কোনোটিই নয়)
- নতুন ব্যবসার ব্যবহারের সঠিক পরিধি (কোন ট্রেড, খোলার সময়, কর্মী)
- দুই দখলদারের মধ্যে ভাড়া / ফি বিভাজন
- ধারা ৮১এ(২) SATA ১৯৫০ সাব-লেট নিষিদ্ধ করে এবং এই দলিল সাব-লিজ নয় — এই বিষয়ের স্পষ্ট স্বীকৃতি
- ট্রেড লাইসেন্স ও ইউটিলিটির দায়িত্ব
- সমাপ্তি, বিরোধ নিষ্পত্তি ও দখল ফেরতের ধারা
- তিন পক্ষের (বাড়িওয়ালা + মূল ভাড়াটে + নতুন ব্যবসা) স্বাক্ষর
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
- বাংলাদেশে ভাড়া নেওয়া দোকান সাব-লেট দেওয়া কি আদৌ বৈধ?
- না। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ৮১এ(২) অকৃষি প্রজাস্বত্ব সাব-লেট করার ওপর সম্পূর্ণ আইনি নিষেধাজ্ঞা আরোপ করেছে, এবং দোকানের লিজ ঠিক এই বিভাগেরই। ভাড়া চুক্তিতে যা-ই লেখা থাকুক, এমন যেকোনো সাব-লিজ সৃষ্টির প্রথম দিন থেকেই বাতিল। এই নিষেধাজ্ঞা সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের বাড়িওয়ালার-সম্মতি সংক্রান্ত সাধারণ নিয়মকে অতিক্রম করে — সম্মতির নিয়ম এখানে প্রযোজ্য নয়, কারণ সম্মতি দেওয়ার মতো কোনো বৈধ সাব-লিজই নেই।
- মূল লিজে "সাব-লেট করার অধিকার" লেখা — সেটা কি টিকে থাকবে?
- না। অকৃষি প্রজাস্বত্ব সাব-লেট করার অধিকার প্রদানের কোনো ভাড়া-চুক্তি ধারা ধারা ৮১এ(২)-কে অতিক্রম করতে পারে না — আইনই নিয়ন্ত্রণ করে, এবং সেই ধারার অধীনে সৃষ্ট সাব-লিজ এখনো সৃষ্টির প্রথম দিন থেকেই বাতিল। আপনার মূল-লিজে এমন ধারা থাকলে সেটি যা দেখাচ্ছে তা আসলে দেয় না; স্থান শেয়ার করার প্রয়োজন হলে বৈধ বিকল্প কাঠামো ব্যবহার করতে হবে (মূল লিজেই যৌথ ভাড়াটে, অথবা লাইসেন্স), এবং নির্দিষ্ট পরিস্থিতির ওপর ভিত্তি করে পরামর্শ নিতে হবে।
- একই দোকানে দ্বিতীয় ব্যবসা কীভাবে বৈধভাবে আনব?
- দুটি কার্যকর কাঠামো: (ক) বাড়িওয়ালাকে দিয়ে মূল লিজ সংশোধন করে দ্বিতীয় ব্যবসাকে শুরু থেকে যৌথ ভাড়াটে হিসেবে যোগ করান, যাতে দুজনই সরাসরি ভাড়ায় থাকেন; অথবা (খ) বাড়িওয়ালার লিখিত সম্মতিসহ দখলের লাইসেন্স ব্যবস্থা অনুসন্ধান করুন — লাইসেন্স আইনি দিক থেকে লিজ থেকে আলাদা, তাই এটি সাব-লেট নিষেধাজ্ঞার আওতায় পড়ে না, কিন্তু এটি কেবল সংকীর্ণ পরিস্থিতিতেই কাজ করে। আপনার প্রকৃত মূল-লিজ না দেখে আইনজীবী ছাড়া সাধারণ টেমপ্লেট থেকে দুটোর কোনোটি খসড়া করবেন না।